COME IL SETTORE IMMOBILIARE PUO' USCIRE DALLA CRISI

Intervenendo alla Tavola Rotonda del Real Forum Brixia Expo che ha aperto due giornate di lavori al Centro Congressi della Fiera di Brescia, il presidente di Federlombarda e di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia avv. Achille Colombo Clerici ha esordito ricordando che, qualche giorno fa, il Governatore della Banca d'Italia Mario Draghi, a Washington, dove partecipava come presidente ai lavori del Financial Stability Board, ha dichiarato che fortunatamente,sulla base dei dati attuali, non sembra che il nostro Paese soffra dell'esistenza di una vera e propria bolla. Draghi,poi, riferendosi al mercato immobiliare americano,che presenta rischi di scarsa tenuta dei valori, aggiungeva, come suggerimento al Governo, di sostenerlo.

Per cercare di capire lo stato di salute del nostro mercato immobiliare, Colombo Clerici ha analizzato anzitutto le sue caratteristiche salienti , sottolineandone la particolare stabilità ed equilibrio rispetto al mercato finanziario.

Secondo il Cescat-Centro Studi Assoedilizia i proprietari immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 47 milioni di soggetti (tra persone fisiche e persone giuridiche). Così suddivisi:

- 39 milioni i proprietari di fabbricati di cui 1,8 milioni persone giuridiche (28,5 milioni di unità residenziali e 23 milioni di unità catastali ad uso diverso); dei 39 milioni complessivi, 9 milioni di soggetti sono proprietari anche di terreni; 8 milioni sono i proprietari di soli terreni. Il 96% è costituito da cittadini italiani.

Il valore medio dell'investimento per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.

Normalmente, in un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è probabile che si assista, nel settore immobiliare, ad una contrazione della domanda dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta necessità funzionale.

Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per scarso interesse al mantenimento dell'investimento, allora si potrà fondatamente sperare che i valori possano "tenere" nel tempo. Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori stessi.

Come superare la crisi? Con adeguati correttivi dopo aver individuato quali sono le cause che riducono l'interesse al mantenimento dell'investimento immobiliare.

Anzitutto la scarsa remuneratività. A sfavore giocano i seguenti fattori:

- Lo scarso appeal della città. La sua attrattività e competitività sono alla base della funzionalità dell'immobile.

- L'aumento progressivo delle imposte, erariali e locali; ad esempio dell'ICI per gli immobili ancora soggetti al pagamento di questa imposta.

- L'aumento della Tarsu

- La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l'aumento del costo dei servizi vari) nonchè delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).

- I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonchè i costi di certificazione energetica. RIVITALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA correggendo la fiscalità punitiva nei confronti dell'investimento in locazione e in particolare nei confronti delle società immobiliari.

Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale seguita dai nostri governi da trent'anni a questa parte.

Si dice ad esempio di voler favorire la locazione privata e poi si colpiscono le società immobiliari che sono i soggetti che presentano la maggior vocazione ad essere collettori di risparmio verso l'investimento in locazione.

Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle società di gestione immobiliare ne è esempio. Qui i redditi sono colpiti, peraltro da una tassazione piena, due volte: dapprima in capo all'ente e poi in capo al socio.

Osserviamo che le società immobiliari rappresentano la gestione diretta del risparmio privato investito nell'immobiliare, attraverso la mobilitazione del sistema; a differenza delle SIIQ (Società di investimento immobiliare quotate) che rappresentano viceversa la gestione intermediaria di tale risparmio, attraverso operazioni singole e quindi di nicchia.

Incidentalmente, consideriamo che le SIIQ, a differenza dei REITS di tradizione anglosassone, non sono destinate esclusivamente alla gestione del risparmio diffuso ( ben potendo un unico socio possedere più del 50 % del capitale) e non hanno vincolo di sorta all'investimento di una quota di capitale nella locazione abitativa.

Assoedilizia